МОСКВА, 6 фев (Рейтер) - Рыночная ипотека в России останется запредельно дорогой весь 2025 год, а объем выдачи жилищных кредитов будет меньше уровней 2024 года, прогнозируют эксперты.
После отмены массовой льготной ипотеки и повышения ставок объем выдачи ипотеки в 2024 году (4,9 триллиона рублей) почти на 40% оказался ниже показателя 2023 года (7,8 триллиона рублей). Прирост ипотеки за 2024 год замедлился до 13,4% после рекордных 34,5% в 2023 году.
«Запредельно дорогой рыночная ипотека останется до 2026 года», - сказал управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию Эксперт РА Антон Табах, выступая на Российском ипотечном конгрессе в четверг.
Ориентиром для рыночных ставок является ключевая, но ее снижение будет медленным и неровным, считает Табах. Опрос Рейтер предполагает, что на заседании 14 февраля ЦБР сохранит ставку на уровне 21% и перейдет к ее снижению лишь во втором полугодии.
Ставки по кредитам для покупки жилья на вторичном рынке в январе доходили до 31,50% у крупнейших банков, в то время как по льготным госпрограммам «Семейная ипотека», «Военная ипотека» и «IT-ипотека» - 5,9-6,0%, по данным Русипотеки.
Поэтому последние полгода в выданных кредитах преобладают льготные, а те люди, кому они недоступны, предпочитают снимать жилье в ожидании снижения ставок, что повлекло рост цен на аренду.
По данным ЦБР, рост ипотеки в ноябре-декабре прошлого года стабилизировался на уровне 0,4% в месяц и льготные госпрограммы составляли 80% всех выдач.
Табах полагает, что правительство не вернет массовые льготы по ипотеке, а будет точечно «докручивать» механизм и может ввести другие целевые программы.
Так, накануне Минфин сообщил, что увеличен уровень возмещения кредитным организациям по семейной и дальневосточной и арктической ипотеке. Для банков увеличивается уровень возмещения на весь срок действия льготных ипотечных кредитов, выданных с 7 февраля по 6 августа 2025 года, до 3 процентных пунктов по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах и до 3,5 - по кредитам на ИЖС.
До этого возмещение по семейной ипотеке на ИЖС и многоквартирные дома рассчитывалось по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2 процентных пункта, минус ставка по льготной программе, а по дальневосточной и арктической ипотеке - увеличенная на 1,5 процентного пункта.
Минфин сообщал, что в условиях жесткой денежно-кредитной политики, направленной на снижение инфляции, данная мера позволит поддержать выдачу льготных ипотечных кредитов.
Эксперты согласны, что повышение уровня возмещения способно поддержать рынок и не наращивать издержки и риски банков при выдаче ипотеки с господдержкой.
По прогнозам коммерческого директора Т-Банка Дениса Ковалева, в 2025 году общий объем выдач ипотеки снизится на 30% до 3,4 триллиона рублей.
Кроме высоких ставок рынок ипотеки ограничивают макропруденциальные меры ЦБР. С 1 апреля 2025 года Банк России получил право ограничивать выдачи рискованной ипотеки с помощью макропруденциальных лимитов. МПЛ быстрее, чем макропруденциальные надбавки, помогают уменьшить долю рискованных выдач, сообщал ЦБР.
МПЛ — это количественные ограничения доли кредитов с определенным показателем долговой нагрузки заемщика (ПДН) более 80% в общем объеме предоставленных и выкупленных банком в течение квартала кредитов.
Первые МПЛ по ипотеке ЦБР собирается установить на третий квартал 2025 года на выдачу заемщикам ипотеки с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) и одновременно низким первоначальным взносом (менее 20%).
При установлении лимитов регулятор обещает учитывать ситуацию на рынке ипотеки и в проектном финансировании, а также баланс рисков и доступности кредитования для граждан.
А пока рыночная ипотека «на стопе», эксперты обсуждают перспективы альтернативных инструментов для покупки жилья.
Глава Ипотечного бюро Камила Фазлыева предрекла переход от чисто кредитной к кредитно-накопительной ипотечной системе. Среди таких инструментов - накопительно-ипотечная система (НИС) для военных, куда государство безвозмездно начисляет средства, пока гражданин проходит службу по контракту. Для других категорий граждан, по ее словам, могли бы подойти «стройсберкассы», функционирующие в ряде европейских стран и Казахстане. Стройсберконтракт предусматривает три периода: накопление, ожидание получения кредита и погашение ссуды.
По ее словам, аналог французской накопительно-ипотечной системы работает в России в Башкирии с 2014 года (Жилстройсбережения). Там на вкладе идет накопление средств 3-6 лет, потом дается субсидия из регионального бюджета и кредит по сниженной ставке.
Исламский банкинг, который в России называется «партнерское финансирование», также предполагает механизм для покупки жилья в виде аренды с правом выкупа.
(Елена Фабричная. Редактор Дмитрий Антонов)
