Банк России считает, что сейчас рост доступности жилья за счет финансовых мер исчерпан: цены на недвижимость быстро растут, а ипотека не дешевеет. Теперь то, как будет развиваться рынок жилья, будет зависеть от поведения цен и доходов населения. Дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых «пузырей» и роста долговой нагрузки населения, предупреждает ЦБ.
Программы льготной ипотеки поддержали рынок жилья в начале пандемии в прошлом году. Но когда экономическая активность начала восстанавливаться, расширение спроса на жилье без роста предложения стало одним из основных факторов ускорения цен в 2020 г. как на первичном, так и на вторичном рынке. В I квартале 2021 г. рост цен на жилье ускорился до 17,6% в годовом выражении — максимум за последние 10 лет.
И если цены на недвижимость продолжают расти, реальные располагаемые доходы населения пока падают: в I квартале на 3,6% в сравнении с тем же периодом в 2020 г., отчитался Росстат. Денежные доходы в номинальном выражении (без поправки на инфляцию и обязательные платежи) в I квартале 2021 г. выросли на 3% до 32 600 руб.
Возможности финансового рычага практически исчерпаны, считает регулятор. Его увеличение уже не способно сделать жилье заметно доступнее для людей: даже при увеличении среднего срока новых кредитов до 20 лет и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 000 руб. и будет нивелировано уже при 6%-ном росте цен на жилую недвижимость, приводит пример ЦБ. При сохранении роста цен на уровне 2020 г. это займет полгода.
Из-за быстрого роста цен на недвижимость и ухудшения стандартов кредитования Банк России уже ужесточил регулирование по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15% до 20%: с 1 августа по ним вырастет надбавка к коэффициентам риска, это увеличит нагрузку на капитал и сделает их менее привлекательными для банков. Чем выше будет долговая нагрузка заемщика, тем больше будут отчисления в резервы и нагрузка на капитал. ЦБ приурочил ужесточение регулирования к окончанию госпрограммы льготной ипотеки под 6%. Она длится до 1 июля, и пока не принято решения о том, будет ли она продлена. В ЦБ не раз отмечали, что продолжение действия программы в нынешнем виде ведет к перегреву рынка.
«В настоящий момент мы обсуждаем различные варианты дальнейшего развития ипотечного кредитования в России, в том числе продление, корректировку или завершение льготной программы ипотеки 6,5%», – сообщил VTimes представитель Минэкономразвития. Нужно оценивать риски с учетом дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ, от которой зависит ставка кредитования, а также инфляция, отметил он.
На первичном рынке ипотечного кредитования доля кредитов с низким первоначальным взносом уже достигла 45% в выдачах банков, это почти вдвое больше, чем до пандемии. На первичном рынке ипотеки существенно выросла доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% — с 33% в I квартале 2020 г. до 45% в I квартале 2021 г. Дальнейшее наращивание доли выдач с низким первоначальным взносом несет угрозу для финансовой стабильности, поскольку у таких кредитов уровень кредитного риска выше: первоначальный взнос отражает способность заемщика сберегать средства.
Если же цены на жилье продолжат расти ускоренными темпами или же стандарты кредитования продолжат ухудшаться, ЦБ рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотеке, выданной заемщикам с высоким значением долговой нагрузки.
На риски перегрева российского рынка ипотеки указал в своем новом докладе Всемирный банк. «Если цены на недвижимость будут продолжать расти при стагнации реальных располагаемых доходов домохозяйств, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится. Это может повысить кредитные риски в банковской системе», — отмечается в докладе.
В «Ренессанс капитале» не ждут ухудшения доступности жилья, говорит экономист компании по России и СНГ Софья Донец: скорее, можно говорить о нормализации спроса, в прошлом году подскочившего из-за низких ставок и общей неопределенности (жилье традиционно воспринимается как способ защитить вложения в кризисный период). Но растет и предложение на рынке жилья, и ограничений, которые бы не позволили ему расти на уровне со спросом в дальнейшем, не видно, говорит экономист. Кроме того, Донец ждет умеренного роста доходов (на уровне 1-2% год к году в реальном выражении) прежде всего за счет роста зарплат (из-за дефицита предложения на рынке труда), а также роста и индексации социальных пособий.
Вопрос в том, как мерять доступность жилья для населения и о каком жилье речь, замечает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников: «Взять ипотеку может и человек с доходами 25 000 руб., просто это будет ипотека на 1 млн рублей на покупку малогабаритной квартиры в регионе на вторичном рынке или с использованием имеющегося жилья для первоначального взноса для улучшения жилищных условий». Сейчас у 5% людей с низкими доходами есть ипотека, что на самом деле не так мало, при этом такие заемщики обслуживают кредиты ненамного хуже более состоятельных, рассказывает Матовников. Появление детей, особенно у одиноких родителей, конечно, снижает возможность взять ипотеку, но в целом нельзя говорить, что покупка жилья в принципе недоступна для семей с доходами ниже среднего, полагает он.
Выдачи ипотеки продолжат расти, ожидает Матовников: в перспективе 15 лет доля ипотеки в ВВП может достичь 25% против нынешних 10%. Да, значительно выросли цены на жилье, но рост цен в прошлом году был в том числе связан с простоем из-за коронавирусных ограничений, переходом на систему эскроу и ростом себестоимости материалов, напоминает он. Сейчас рост спроса стимулировал застройщиков активнее начинать новые проекты, что может переломить долгосрочную тенденцию падения объемов стройки и стабилизировать цены, считает аналитик.
Кроме того, доступность ипотеки надо рассматривать не с позиции реальных располагаемых доходов населения, которые включают доходы пенсионеров и снижающиеся доходы от вкладов и уменьшаются на платежи по обслуживанию кредитов, а через динамику номинальных зарплат, которые растут, убежден Матовников. Плюс способность отдельно взятого заемщика обслуживать ипотеку с годами тоже может улучшаться по мере того, как он растет как специалист, и этот фактор работает даже при низком росте средней зарплаты, подчеркивает он.
